4 דברים שלא ידעתם על תמ״א 38
המאמר באדיבות מצנר גולדשטיין משרד עורכי דין
בעקבות שינויים שעשויים לחול בקרוב במתן היתרים לביצוע תמ״א 38, קבלו 4 דברים חשובים ועקרוניים שלא ידעתם בתחום זה של התחדשות עירונית. מהו כלל האצבע לבדיקת היתכנות, מהי הסכמת דיירים ועוד.
- איך יודעים אם אפשר לבצע תמ״א 38 בבניין
כלל האצבע להיתכנות של ביצוע תמ״א 38 בבניין שלכם הוא בהתאם לתאריך הוצאות היתר הבניה. ברשויות המקומיות, במחלקת ההנדסה, ניתן לבדוק מתי יצא היתר הבניה של הבניין. במידה וההיתר הוצא לפני ה-1 בינואר 1980, אין מניעה עקרונית לבצע את חיזוק המבנה. יש לציין שמדובר בתנאי הכרחי אך לא מספיק.
- האם צריכה להיות הסכמה גורפת מצד כל הדיירים
כדי לקדם תמ"א 38 צריכה להיות כדאיות כלכלית עבור היזם. אך כניסה של יזם לליווי פרויקט כזה איננה מספיקה. בשלב ראשוני יש צורך לוודא שמספיק מהדיירים מסכימים לחתום על העברת זכויות הבנייה ליזם. לצורך קבלה של היתר צריכים לפחות הסכמה של שני שליש מהדיירים. הרבה יזמים יכנסו לפרויקט רק אם יצליחו להשיג הסכמה של 80 אחוז מהדיירים ואפילו יותר.
- האם תמ"א 38 זה פינוי בינוי
תמ"א 38 החל כתוכנית לחיזוק בניינים ישנים. כיום מדובר בתוכנית להשבחת נכסים, עם חיזוק מרעידת אדמה, הוספת ממ"דים ועוד. אולם, ישנו מסלול מיוחד שבו בעצם מבצעים תהליך דומה לפינוי בינוי. כלומר, הורסים את הבניין הישן ומקימים בניין חדש לחלוטין (תמ"א 38 – 2).
- לא לוותר על עו"ד
לפני שמקדמים תהליכי תמ"א 38 וחותמים (הדיירים מול יזם נדל"ן), אין לוותר על ייעוץ מקצועי מצד עו"ד התחדשות עירונית. מדובר בתהליך מורכב וחשוב לסגור את העניינים המשפטיים עוד לפני שמתחילים לבצע את העבודות בשטח.